Spółdzielnia liczy ogółem 14688 lokali, którymi zarządza a liczba członków Spółdzielni wynosi 13.066. Członkowi Spółdzielni może przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo odrębnej własności do lokalu. Spośród wymienionych tytułów prawnych do lokalu, tylko spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest powiązane obligatoryjnie z członkostwem w Spółdzielni. Jeżeli wygasa członkostwo, wygasa również spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a więc członek traci tytuł prawny do lokalu. W tym przepadku niewątpliwie trzeba być członkiem Spółdzielni.

W przypadku pozostałych dwóch tytułów prawnych, tj. przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu i prawie odrębnej własności członkostwo nie jest obligatoryjne. Osoba która nabywa lokal sama podejmuje decyzję, czy chce przystąpić do Spółdzielni. Jeżeli decyduje się na nabycie praw członka, to podpisuje deklarację przystąpienia do Spółdzielni oraz wnosi udział członkowski i wpisowe.

Jaka jest kwota tej opłaty?

Wysokość udziału członkowskiego i wpisowego określone są w statucie Spółdzielni. Od 2008r. udział wynosi 1.000,00zł, natomiast opłata z tytułu wpisowego wynosi ¼ minimalnego wynagrodzenia. W roku 2016r. jest to kwota 462,50zł. W przypadku wzrostu wynagrodzenia minimalnego wzrasta również wysokość wpisowego. Dodam jeszcze, że wpisowe jest opłatą jednorazową i nie podlega zwrotowi, natomiast udział członkowski w razie ustania członkostwa podlega zwrotowi.

Czy wszyscy członkowie posiadają taką sama wysokość udziału członkowskiego?

Jak już wspomniałam, wysokość udziału członkowskiego określa Statut Spółdzielni i kwota udziału członkowskiego jaką posiadają członkowie zależna jest od daty w której nastąpiło przyjęcie w poczet członków. Członkowie, którzy nabywali członkostwo w latach 80 i 90- ubiegłego wieku, wnosili udziały członkowskie w kwocie 500zł. W związku z denominacją złotego w 1995r. udziały tych członków wynoszą 5gr. W następnych latach udziały wynosiły np.50 – 60zł, a od roku 2008r. udział wynosi 1.000,00zł. Jednakże niezależnie od wysokości udziału członkowskiego, członkowie posiadają takie same prawa i obowiązki. Istotne jest również to, że udziały członkowskie w Spółdzielniach mieszkaniowych nie podlegają waloryzacji. Dlatego w razie ustania członkostwa, Spółdzielnia zwraca członkowi udział członkowski w kwocie nominalnej, czyli w takiej wysokości w jakiej został wniesiony.

Jeżeli właściciel lokalu zdecyduje się na przystąpienie do Spółdzielni, to jakie przysługują mu z tego tytułu prawa, których nie mają właściciele lokali nie będący członkami Spółdzielni?

Szczegółowy katalog praw członków określony jest w statucie Spółdzielni. Ja chciałabym zwrócić uwagę na prawa bezpośrednio powiązane z przysługującym członkowi tytułem prawnym do lokalu, które znajdują odzwierciedlenie w wysokości wnoszonych przez członka opłat za mieszkanie. Członek Spółdzielni ma prawo do korzystania z pożytków i innych przychodów z własnej działalności gospodarczej spółdzielni, które zgodnie z art. 5 ust, 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Spółdzielnia przeznacza na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków. Nasza Spółdzielnia osiąga takie przychody np. z wynajmu lokali użytkowych stanowiących własność Spółdzielni, z wykonywanych przez służby Spółdzielni usług. Część tych dochodów zgodnie z uchwałą podejmowaną przez Walne Zgromadzenie Członków przeznaczana jest na pomniejszenie członkom opłaty eksploatacyjnej będącej składnikiem miesięcznej opłaty za mieszkanie. W 2016r. członkowie Spółdzielni wnoszą opłatę eksploatacyjna niższą o 0,43zł/m² powierzchni użytkowej mieszkania. Ponadto z dochodów z majątku Spółdzielni, zgodnie z Uchwałą Rady Nadzorczej z dnia 12.12.2013r. w sprawie wprowadzenia zdalnego odczytu zużycia wody oraz zasad finansowania nakładek radiowych na wodomierze, członkowie Spółdzielni nie są obciążani kosztami montażu nakładek do radiowego odczytu zużycia wody w swoich lokalach.

Krótko mówiąc – członek Spółdzielni płaci mniej za mieszkanie niż właściciel lokalu, który nie jest członkiem Spółdzielni.

Można tak powiedzieć, ponieważ prawo członków do korzystania z dochodów z majątku Spółdzielni znajduje bezpośrednio odzwierciedlenie w niższej miesięcznej opłacie za mieszkanie. Chcę jednak zaznaczyć, że zmniejszenie opłaty eksploatacyjnej dla członków nie jest wielkością stałą. Zmniejszenie to zależne jest od wyniku finansowego Spółdzielni w danych roku kalendarzowym. Dlatego też podana przeze mnie kwota obowiązująca w roku bieżącym w latach następnych może ulec zmianie.

Na początku wspomniała Pani, że Spółdzielnia liczy ponad 13 tys. członków. Z tego wynika, że większość właścicieli lokali jest członkami Spółdzielni i korzysta z niższej opłaty za swoje mieszkania?

Zgadza się, w naszej Spółdzielni większość właścicieli mieszkań posiada prawa członków. Wynika to przede wszystkim z tego, że od początku swojej działalności Spółdzielnia dokonywała przydziałów mieszkań na warunkach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, a jak mówiłam w przypadku mieszkań lokatorskich członkostwo w Spółdzielni jest obligatoryjne. Następnie członkowie Ci dokonywali przekształceń praw lokatorskich na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a od 2007r. na mocy przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 2007r. na prawo odrębnej własności lokalu. I ta grupa właścicieli zachowała posiadane już prawa członków oraz prawo do korzystania z pożytków i dochodów z majątku Spółdzielni.

Jednakże spora grupa osób, która obecnie nabywa lokal na rynku wtórnym, tj. w wyniku sprzedaży przez członka lokalu w drodze umowy cywilno-prawnej, rezygnuje ze złożenia deklaracji przystąpienia do Spółdzielni. Mamy również w naszej ewidencji właścicieli lokali, którzy nie są członkami Spółdzielni w związku z nabyciem prawa do lokalu w drodze spadku po zmarłym członku Spółdzielni, a także właścicieli, którzy utracili członkostwo na skutek wykreślenia z członkostwa w drodze uchwały podjętej przez Radę Nadzorczą.

A jak przedstawia się prawo członka do korzystania z niższej opłaty eksploatacyjnej, jeżeli dokona zbycia lokalu, np. w drodze umowy darowizny na rzecz osoby bliskiej lub umowy dożywocia?

Zgodnie z „Regulaminem rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz ustalania opłat za użytkowanie lokali w Spółdzielni Mieszkaniowej- członek traci prawo do korzystania z dochodów z majątku Spółdzielni od następnego miesiąca przypadającego po dacie zbycia posiadanego prawa do lokalu. Dlatego przekazanie lokalu na rzecz innej osoby, nawet jeżeli członek w dalszym ciągu zamieszkuje w tym lokalu, powoduje konieczność ustalenia opłaty na rzecz nowego właściciela, a jej wysokość zależeć będzie od tego czy nowy właściciel lokalu jest członkiem Spółdzielni czy też nie.

Jakie skutki wywołuje nie powiadomienie Spółdzielni przez członka o zmianie właściciela lokalu?

Nie posiadając informacji o zmianie właściciela lokalu, w prowadzonej przez Spółdzielnię ewidencji płatników za lokale pozostają dane członka Spółdzielni na rzecz, którego Spółdzielnia dokonuje naliczeń opłat za lokale, w tym również niższej opłaty eksploatacyjnej, o której mówiliśmy wcześniej. Jeżeli w wyniku zbycia prawa do lokalu, właścicielem lokalu została osoba nie będąca członkiem Spółdzielni, opłata eksploatacyjna powinna być naliczana na poziomie pełnych kosztów działalności eksploatacyjnej. Dlatego też, w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w naliczaniu niższej opłaty eksploatacyjnej na lokal, którego właścicielem nie jest członek Spółdzielni, Spółdzielnia dokonuje korekty tej opłaty i obciąża właściciela lokalu różnicą powstałą w wyniku niewłaściwego naliczania tej opłaty.

Czy często zdarzają się takie dodatkowe obciążenia?

W ostatnim czasie dokonaliśmy uzgodnień pomiędzy zapisami w ewidencji lokali prowadzonej przez Spółdzielnię z zapisami w księgach wieczystych wyodrębnianych lokali. Stwierdziliśmy, że dość duża grupa właścicieli lokali dokonała zbycia przysługującego im prawa do lokalu na rzecz osób bliskich w drodze umowy darowizny lub umowy dożywocia nie powiadamiając o tym fakcie Spółdzielni. Spowodowało to, że właściciele lokali nie będący członkami Spółdzielni zostali obciążeni jednorazową kwotą z tytułu dokonanej korekty opłaty eksploatacyjnej. Dodam, że zgodnie z KC Spółdzielnia może dokonać korekty niesłusznie pobranych przez właściciela lokalu nie będącego członkiem Spółdzielni dochodów z pożytków i innych przychodów z mienia Spółdzielni za okres trzech lat wstecz.

Dlatego przypominam wszystkim właścicielom lokali mieszkalnych, nie tylko członkom, o obowiązku powiadamiania Spółdzielni o fakcie dokonania zbycia lokalu, a członków dodatkowo prosimy o uregulowanie spraw związanych z przynależnością do Spółdzielni. W świetle obowiązujących uregulowań prawnych, członkiem Spółdzielni może być osoba, której przysługuje prawo do lokalu mieszkalnego, użytkowego bądź garażu.

Kiedy jeszcze możemy spotkać się z korektą należności z tytułu niewłaściwie naliczanej opłaty eksploatacyjnej?

Z taką sytuacją możemy mieć do czynienia, w wypadku nie zgłoszenia w Spółdzielni zgonu członka, który był właścicielem lokalu. O zgonie członka rodzina powinna powiadomić Spółdzielnię w terminie 30 dni od daty zgonu. Zdarza się że spadkobierca zgłasza do Spółdzielni zgon członka dopiero po dopełnieniu formalności związanych z wykazaniem swoich uprawnień do spadku. W takim wypadku, jeżeli spadkobierca lokalu nie jest członkiem Spółdzielni, również dokonujemy korekty niewłaściwie naliczanej opłaty eksploatacyjnej, ponieważ członkostwo spadkodawcy wygasło z dniem zgonu.

Czy osoba, która nabyła lokal w drodze spadku może zostać członkiem Spółdzielni i jakie opłaty musi wnieść do Spółdzielni?

Spadkobierca, który odziedziczył prawo do lokalu położonego w zasobach Spółdzielni po zmarłym członku może złożyć deklarację przystąpienia do Spółdzielni. I tak jak inni ubiegający się o członkostwo zobowiązany jest do wniesienia udziału członkowskiego oraz wpisowego. Jeżeli w drodze spadku nabył również prawo do udziału członkowskiego znajdującego się na rachunku Spółdzielni (niezależnie od jego wysokości), to wnosi tylko opłatę z tytułu wpisowego.